Se zlevněním úrokových nákladů dosáhne na hypotéku víc lidí a víc lidí je schopno půjčovat si větší objemy peněz než dřív. Stále víc se rozmáhá fenomén spekulativního nákupu bytu (často na hypotéku) a jeho následné pronajímání za tržní cenu, tedy situace, kdy investor fakticky nepotřebuje byt k vlastnímu bydlení. Tento příspěvek vám odpoví na dvě otázky: 1. Jaký výnos je možné za dnešních cen od investice do bytu očekávat? 2. Jak se výnos změní při růstu úrokových sazeb, změnách nájemného a započítání nákladů spojených s pronajímáním bytu?
Investování s vypůjčenými penězi
Nízké úrokové sazby v současnosti nejvíce napomáhají poptávce po bydlení, ať už skutečné, nebo spekulativní. Pokud navíc ceny realit stále stoupají, je touha vydělat na půjčených penězích stále silnější. Úvaha investora je přitom následující: ?Za nízké hypoteční sazby si půjčím na nákup bytu, ten poté pronajmu tak, aby mi vydělal na hypoteční náklady, a sám budu inkasovat zisk spojený s růstem ceny bytu.? Úvaha je to správná, ale jen za těchto předpokladů: zaprvé trvale rostoucího realitního trhu (cen bytů), zadruhé udržení současných cen nájemného (u spekulativně nakoupených a pronajímaných bytů) a zatřetí za předpokladu, že příliš nevzrostou úroky z hypotéky. Trvalý růst cen bytů je faktor poměrně nejistý a závisí především na atraktivitě té které lokality.
Základní fakta
S růstem zahraničních investic, vstupem České republiky do Evropské unie a rostoucí ekonomikou přišel zákonitě i růst životní úrovně, který se mimo jiné projevil i zvýšenou poptávkou po lepším bydlení. Tato poptávka byla zčásti vedena motivací zkvalitnit si úroveň bydlení a zčásti snahou vydělat na očekávaném sbližování cen bydlení v ČR a EU (tj. na růstu českých cen bydlení na evropskou úroveň). Snahu svézt se na růstové realitní vlně navíc postupně podpořilo několik vzájemně se doplňujících faktorů: 1. zpočátku relativně nízké ceny bydlení v ČR ve srovnání s Evropou, 2. růst životní úrovně v ČR, 3. téměř osm let trvající růst světových realitních trhů, s nimiž se české ceny srovnávají především, a 4. výrazný pokles českých úrokových sazeb, a tedy i nákladů na hypotéku.
Na čem závisí výnos investora?
Na dvou klíčových faktorech, které nedokáže ovlivnit: zaprvé na výši nájemného (určuje ji trh a s rostoucím počtem bytů koupených jen za účelem pronajímání se cena nájemného dostává více a více pod tlak) a zadruhé na výši úroků z hypotéky (v současné době jsou úroky v ČR na svém historickém minimu). Třetím a často opomíjeným faktorem, který snižuje celkový výnos z investice do bytu, jsou tzv. vedlejší náklady spojené s jeho pronajímáním.
Zvýšení hypotečních úroků
Protože jsou dnes české úrokové sazby velmi nízké a ekonomika roste rychleji než inflace, lze předpokládat, že pohyb sazeb půjde nahoru i u hypotečních úvěrů. V případě 1% růstu sazeb by došlo například u hypotéky ve výši 3,6 milionu korun s dobou splatnosti 20 let ke zvýšení měsíční splátky o dva tisíce korun.
Výnos a náklady
Mnoho majitelů bytů zapomíná zahrnovat do zisku z pronájmu náklady, které v součtu významně změní celkový čistý výnos z pronajímání bytu. Přeceňují i délku pronájmu ? ta se podle dat z trhu pohybuje na úrovni jedenácti měsíců. Pronajímaný byt tak má v průměru každý rok jiného nájemce a pronajímatel musí každý rok žádat realitní kancelář o zprostředkování nového plátce nájemného.
Pozor na ekonomickou rozvahu
Je tedy vkládání půjčených peněz do bytu výhodnou investicí? Skutečný čistý zisk z nájemného nepokryje u běžného bytu zcela jeho hypoteční náklady. Pokud budou ceny nájemného stagnovat a hypoteční náklady v budoucnu stoupnou, což se dá předpokládat s velkou pravděpodobností, je jedinou šancí, jak vydělat na půjčených penězích, sázka na další růst tržní ceny bytu. Je to reálné? Je, ale při dnešní hladině cen bytů už nelze očekávat růst cen paušálně u všech bytů a lokalit. Rozhodovat budou další kritéria.
Ceny nájemného
Zatímco ceny bytů rok od roku stoupají, tržní nájemné naopak stagnuje a v málo atraktivních lokalitách dokonce klesá. Způsobuje to nízká úroveň úroků z hypoték, ze kterých se odvozují měsíční hypoteční splátky. Proč? Ve chvíli, kdy je měsíční splátka hypotéky stejná či dokonce nižší než tržní nájem, preferuje zájemce o bydlení cestu investice do vlastního bytu před jeho pronájmem. Dalšími důvody stagnace nájemného je jeho finanční dosažitelnost (či spíše nedosažitelnost) pro většinu české populace: současných 12?15 tisíc korun (u běžné výstavby) totiž představuje více než polovinu průměrného platu v ČR.
Co obnášejí vedlejší náklady
Mezi vedlejší náklady musí pronajímatel zahrnout poplatek do fondu oprav, daně, pojištění a správu domu, podle RK Gavlas to vše ve výši 1900?Kč/měsíčně. Dále jednou ročně úklid bytu po vystěhování nájemníka s nákladem 1200?Kč/měsíčně a provizi realitní kanceláři za zprostředkování nového nájemce 1500?Kč/měsíčně. Tyto náklady sníží zisk pronájmu měsíčně až o třetinu.
Co rozhodne o ceně bytu?
O tržní ceně bytu bude v budoucnu stále více rozhodovat, jak dalece je či není atraktivní místo, ve kterém se nachází. Tedy zda se nachází na tzv. dobré adrese, jak je na tom z hlediska dopravní obslužnosti, dosažitelnosti služeb, jedinečnosti lokality atd. V každém případě byste tedy měli být opravdu obezřetní, než se pustíte do spekulativního pronájmu bytu koupeného na hypotéku nebo prostě na dluh.
Investování s vypůjčenými penězi
Nízké úrokové sazby v současnosti nejvíce napomáhají poptávce po bydlení, ať už skutečné, nebo spekulativní. Pokud navíc ceny realit stále stoupají, je touha vydělat na půjčených penězích stále silnější. Úvaha investora je přitom následující: ?Za nízké hypoteční sazby si půjčím na nákup bytu, ten poté pronajmu tak, aby mi vydělal na hypoteční náklady, a sám budu inkasovat zisk spojený s růstem ceny bytu.? Úvaha je to správná, ale jen za těchto předpokladů: zaprvé trvale rostoucího realitního trhu (cen bytů), zadruhé udržení současných cen nájemného (u spekulativně nakoupených a pronajímaných bytů) a zatřetí za předpokladu, že příliš nevzrostou úroky z hypotéky. Trvalý růst cen bytů je faktor poměrně nejistý a závisí především na atraktivitě té které lokality.
Základní fakta
S růstem zahraničních investic, vstupem České republiky do Evropské unie a rostoucí ekonomikou přišel zákonitě i růst životní úrovně, který se mimo jiné projevil i zvýšenou poptávkou po lepším bydlení. Tato poptávka byla zčásti vedena motivací zkvalitnit si úroveň bydlení a zčásti snahou vydělat na očekávaném sbližování cen bydlení v ČR a EU (tj. na růstu českých cen bydlení na evropskou úroveň). Snahu svézt se na růstové realitní vlně navíc postupně podpořilo několik vzájemně se doplňujících faktorů: 1. zpočátku relativně nízké ceny bydlení v ČR ve srovnání s Evropou, 2. růst životní úrovně v ČR, 3. téměř osm let trvající růst světových realitních trhů, s nimiž se české ceny srovnávají především, a 4. výrazný pokles českých úrokových sazeb, a tedy i nákladů na hypotéku.
Na čem závisí výnos investora?
Na dvou klíčových faktorech, které nedokáže ovlivnit: zaprvé na výši nájemného (určuje ji trh a s rostoucím počtem bytů koupených jen za účelem pronajímání se cena nájemného dostává více a více pod tlak) a zadruhé na výši úroků z hypotéky (v současné době jsou úroky v ČR na svém historickém minimu). Třetím a často opomíjeným faktorem, který snižuje celkový výnos z investice do bytu, jsou tzv. vedlejší náklady spojené s jeho pronajímáním.
Zvýšení hypotečních úroků
Protože jsou dnes české úrokové sazby velmi nízké a ekonomika roste rychleji než inflace, lze předpokládat, že pohyb sazeb půjde nahoru i u hypotečních úvěrů. V případě 1% růstu sazeb by došlo například u hypotéky ve výši 3,6 milionu korun s dobou splatnosti 20 let ke zvýšení měsíční splátky o dva tisíce korun.
Výnos a náklady
Mnoho majitelů bytů zapomíná zahrnovat do zisku z pronájmu náklady, které v součtu významně změní celkový čistý výnos z pronajímání bytu. Přeceňují i délku pronájmu ? ta se podle dat z trhu pohybuje na úrovni jedenácti měsíců. Pronajímaný byt tak má v průměru každý rok jiného nájemce a pronajímatel musí každý rok žádat realitní kancelář o zprostředkování nového plátce nájemného.
Pozor na ekonomickou rozvahu
Je tedy vkládání půjčených peněz do bytu výhodnou investicí? Skutečný čistý zisk z nájemného nepokryje u běžného bytu zcela jeho hypoteční náklady. Pokud budou ceny nájemného stagnovat a hypoteční náklady v budoucnu stoupnou, což se dá předpokládat s velkou pravděpodobností, je jedinou šancí, jak vydělat na půjčených penězích, sázka na další růst tržní ceny bytu. Je to reálné? Je, ale při dnešní hladině cen bytů už nelze očekávat růst cen paušálně u všech bytů a lokalit. Rozhodovat budou další kritéria.
Ceny nájemného
Zatímco ceny bytů rok od roku stoupají, tržní nájemné naopak stagnuje a v málo atraktivních lokalitách dokonce klesá. Způsobuje to nízká úroveň úroků z hypoték, ze kterých se odvozují měsíční hypoteční splátky. Proč? Ve chvíli, kdy je měsíční splátka hypotéky stejná či dokonce nižší než tržní nájem, preferuje zájemce o bydlení cestu investice do vlastního bytu před jeho pronájmem. Dalšími důvody stagnace nájemného je jeho finanční dosažitelnost (či spíše nedosažitelnost) pro většinu české populace: současných 12?15 tisíc korun (u běžné výstavby) totiž představuje více než polovinu průměrného platu v ČR.
Co obnášejí vedlejší náklady
Mezi vedlejší náklady musí pronajímatel zahrnout poplatek do fondu oprav, daně, pojištění a správu domu, podle RK Gavlas to vše ve výši 1900?Kč/měsíčně. Dále jednou ročně úklid bytu po vystěhování nájemníka s nákladem 1200?Kč/měsíčně a provizi realitní kanceláři za zprostředkování nového nájemce 1500?Kč/měsíčně. Tyto náklady sníží zisk pronájmu měsíčně až o třetinu.
Co rozhodne o ceně bytu?
O tržní ceně bytu bude v budoucnu stále více rozhodovat, jak dalece je či není atraktivní místo, ve kterém se nachází. Tedy zda se nachází na tzv. dobré adrese, jak je na tom z hlediska dopravní obslužnosti, dosažitelnosti služeb, jedinečnosti lokality atd. V každém případě byste tedy měli být opravdu obezřetní, než se pustíte do spekulativního pronájmu bytu koupeného na hypotéku nebo prostě na dluh.
Tisk článku » | Poslat článek »
